communitas Steuerberatungs GmbH

Baukosten für ein Einfamilienhaus auf einem neu erworbenen Grundstück sind nur dann nicht in der
Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen, wenn der Käufer als Bauherr
auftritt.

Bei Erwerb eines inländischen Grundstücks fällt Grunderwerbsteuer an. Die Steuer berechnet sich nach dem Wert der Gegenleistung, bei einem Kauf wäre dies der Kaufpreis. Soll nun ein Gebäude auf diesem Grundstück errichtet werden, sind die Baukosten Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, solange der Erwerber nicht als Bauherr gilt. Ein Käufer gilt nur dann als Bauherr, wenn er die Gestaltung des Hauses beeinflussen kann, das Baurisiko und das finanzielle Risiko trägt.

Entscheidung des VwGH

Der Verwaltungsgerichtshof (VwGH) stellte fest, dass für die Berechnung der Grunderwerbsteuer nicht nur der Grundstückspreis, sondern auch die Baukosten relevant sind, wenn der Erwerber nicht Bauherr ist. Um als Bauherr zu gelten, müssen die drei Voraussetzungen,

• der Einfluss auf die Gestaltung des Hauses
• das Baurisiko
• das finanzielle Risiko

erfüllt sein. Diese Kriterien waren in einem jüngst entschiedenen Fall nicht gegeben, da der Bau des Einfamilienhauses zu einem fixen Preis erfolgte und das Ehepaar somit kein finanzielles Risiko tragen musste.

Fazit
Ein finaler Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Bauauftrag wird immer dann bejaht, wenn beide Verträge mit demselben Vertragspartner abgeschlossen werden. Die Baukosten sind demnach nur dann nicht in der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer, wenn der Käufer als Bauherr auftritt.